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       我們近日調研了合肥房地產市場，收獲如下：
　　合肥樓市近幾年運行平穩(wěn)。合肥常住人口770萬，2011~14年商品住宅年均成交面積1,240萬平方米，人均1.6平方米，持平于全國。 預計2015年商品住宅銷售面積1,260萬平方米，銷售金額930億元（排名全國13，與廈門、西安相當，高于鄭州、福州），相較往年基本維持平穩(wěn)勢 頭。價格方面，商品住宅均價過去五年的年均漲幅6.1%（同期全國6.7%），房價收入比7.4倍（二線城市平均7.5倍），也基本合理。
　　節(jié)制供地以防止出現(xiàn)供應過剩是市場平穩(wěn)的關鍵所在。在全國新開工面積仍顯著高于銷售面積的情況下，合肥自2012年至今新開工面積幾乎都低于 當年銷售面積，客觀上體現(xiàn)為持續(xù)去庫存。若以在建面積這一最大口徑指標計算，為年度銷售面積的3.3倍（全國4.4倍），市場整體狀況十分健康。這得益于 當?shù)卣诠┑胤矫娴墓?jié)制。合肥市過往幾年嚴守每年450萬平方米（地面面積）的新增供地計劃，即使在全國市場瘋長的2013年，也嚴守供地紅線。由于今 年市場在政策刺激下走強，目前合肥可售住宅去化月數(shù)僅6個月，遠低于二線城市13個月的平均水平，處于供小于求的狀態(tài)，也意味著未來半年房價將面臨比較大 的上漲壓力。我們判斷當?shù)卣赡苓m當增加供地計劃。顯然，在供應不足的時候增加供地，遠比在供大于求的情況下處理庫存要容易得多。
　　交通樞紐助力人口流入。以一縱一橫兩條國家級高鐵線路（滬漢蓉高鐵和京福高鐵合福段）為骨架，合肥正在構建米字型高鐵路網，預計將助推城市產業(yè)升級，并帶來持續(xù)的人口流入，從而支撐合肥房地產需求。
　　濱湖新區(qū)的成功經驗。濱湖新區(qū)北接合肥主城區(qū)、南鄰巢湖，距離市中心車程僅20分鐘，屬于建成區(qū)外擴型新區(qū)，且面積不大（196平方公里，占 合肥市轄區(qū)面積的2%），屬于我們認為值得看好的城市新區(qū)（參見2015年7月20日研報“豈止于大——全球大城市發(fā)展路徑研究”）。調研發(fā)現(xiàn)，經過近十 年發(fā)展，濱湖新區(qū)已經成為當?shù)貍涫茏放醯膮^(qū)域，住宅交易量占全市的20%以上，雖然房價高于全市平均價格5~10%，但去化率絲毫不低，品牌開發(fā)商樓盤開 盤即售罄的情況比較普遍。
　　建議
　　建議關注包括合肥在內的九大低庫存城市的投資機會（詳見2015年11月9日研報“2016年H股房地產策略：尋找平淡市場中的亮點”），龍頭開發(fā)商首推華潤，中小市值公司推薦綠城、深控股。
　　風險
　　宏觀經濟下行風險。

來源： 中金公司  張宇